Die Inselregierung hat am 31. Oktober 2022 eine neue Steuererhöhung für den Erwerb von Immobilien auf den Balearen beschlossen. Die Grunderwerbssteuer wird für Immobilien, die einen Wert von einer Million Euro überschreiten, in Tranchen erhöht. Der Steuersatz wird um einen halben Punkt von derzeit 11,5 % auf 12 % für Immobilien erhöht, die einen Wert von einer Million Euro überschreiten. Darüber hinaus wird eine neue Steuerstufe geschaffen, in der eine Grunderwerbssteuer von 13 % für Immobilien erhoben wird, die einen Wert von mehr als zwei Millionen Euro übersteigen. Der Prozentsatz, den die Käufer von Luxusimmobilien auf den Balearen zahlen werden, ist der Höchste in ganz Spanien und die einzigen autonomen spanischen Regionen, die diesem Steuersatz nahe kommen, sind Katalonien und Extremadura, die eine Grunderwerbssteuer in Höhe von 11 % für Immobilienverkäufe festlegen, die einen Wert in Höhe von ___ übersteigen. In mehreren autonomen Regionen liegt der Höchstsatz bei 10 %, in anderen bei nur 7% und 8 %. Es sei daran erinnert, dass die Steuerbemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer (ITP) und die Erbschafts- und Schenkungssteuer (ISyD) im Anschluss an die mit dem Gesetz 11/2021 über Maßnahmen zur Verhinderung und Bekämpfung von Steuerbetrug eingeführte Gesetzesreform geändert wurde. Die Steuerbemessungsgrundlage wird durch den höheren Betrag des Werts festgelegt, der sich aus einem Vergleich des Kaufpreises mit Katasterreferenzwert ergibt. Hat eine Immobilie keinen Referenzwert, so ist der Marktwert für das Finanzamt entscheidend und nicht der Kaufpreis. Es ist daher möglich, dass, sollte das spanische Finanzamt mit dem in der Kaufurkunde angegebenen Wert der Immobilie nicht einverstanden sein, eine Steuerprüfung erfolgt und zwar im Rahmen des Wertprüfungsverfahrens und unter Anwendung der in Artikel 57.1 des Allgemeinen Steuergesetzes vorgesehenen Methoden.

Wir hatten vor kurzem einen Fall, bei dem wir gefragt wurden, welche Rechte der im Grundbuch eingetragene Eigentümer einer Immobilie besitzt, wenn der Nachbar den Besitz eines Teils der der Immobilie, vorliegend einer im Erdgeschoss gelegenen Pergola, die in Wohnraum umgewandelt wurde, schon seit langer Zeit so ausübt, als sei dies sein Eigentum. Der Voreigentümer hatte die Pergola im Wege einer Kaufurkunde an den Nachbarn veräußert, ohne dass diese Übertragung in das Grundbuch eingetragen werden konnte, da eine Teilung von der restlichen Immobilie nicht möglich war. Vorliegend kam ein Erwerb des Nachbarn durch Ersitzung in Betracht. Die Ersitzung ist in Spanien durch die Artikel 1940 fortfolgende des spanischen Zivilgesetzbuches (Código Civil) geregelt. Es handelt sich um die Form des Erwerbs von beweglichen und unbeweglichen Gegenständen durch die Ausübung des Dauerbesitzes. Zwei Formen der Ersitzung sind zu beachten, die gewöhnliche und die außergewöhnliche Ersitzung. Die gewöhnliche Ersitzung (Art. 1940 fortfolgende Código Civil) tritt ein, wenn der Besitz auf der Grundlage eines, wenn auch ungültigen, Rechtstitels (Kauf, Schenkung, Erbschaft etc.) und in gutem Glauben während eines bestimmten Zeitraums ununterbrochen als Eigenbesitz ausgeübt wurde. In diesem Fall tritt bei beweglichen Gegenständen grundsätzlich ein Eigentumserwerb nach 3 Jahren der Besitzausübung ein (Art. 1955 CC). Bei Immobilien ist eine Besitzausübung von 10 Jahren notwendig, es sei denn, der Eigentümer befindet sich im Ausland, dann ist die Besitzausübung während 20 Jahren erforderlich (Art. 1957 CC). Die außerordentliche Ersitzung erfolgt ohne die Bedingung des Rechtstitels oder des guten Glaubens, so dass die Fristen für einen Eigentumserwarb viel länger sind, nämlich 6 Jahre bei beweglichen Gegenständen und grundsätzlich 30 Jahre bei Immobilien (Art. 1959 CC). In allen Fällen besteht jedoch die Voraussetzung, dass der Besitz friedlich und ununterbrochen ausgeübt wird, d.h. er darf jeweils nicht länger als ein Jahr unterbrochen werden und es darf keine Klage gegen die Besitzausübung erhoben worden sein. In den meisten Fällen der Ersitzung liegt kein Rechtstitel vor, so dass nur dann eine Ersitzung von Immobilien möglich ist, wenn der Eigentümer der Immobilie sein Eigentums- und Besitzrecht an derselben mindestens 30 Jahre lang nicht geltend gemacht hat.

Gesetzesdekret 3/2022 vom 11. Februar über dringende Maßnahmen für die Nachhaltigkeit und Funktionstüchtigkeit im Tourismus auf den Balearen. Am 11. Februar 2022 wurde das neue Tourismus Gesetzesdekret von den Balearen im BOIB (Amtsblatt der Balearischen Inseln) veröffentlicht und trat sofort in Kraft. Mit dieser von der Inselregierung verabschiedeten Verordnung soll der Tourismus auf den Balearen umweltfreundlicher und nachhaltiger werden. Zu den Neuerungen gehört ein Moratorium von bis zu vier Jahren für den Erwerb von Hotel- und Ferienwohnplätzen. Dieses Moratorium ist in der ersten Zusatzbestimmung enthalten und wurde mit dem Ziel eingeführt, die Gebietspläne der Inseln neu zu bewerten und eine Höchstzahl von zu vergebenden Touristenplätzen festzulegen, die unter der Zahl der derzeit verfügbaren Plätze liegen muss. Damit soll ein Gleichgewicht zwischen der Zahl der Plätze und der Kapazität der Inseln hergestellt werden. Hotel- und Gaststättenbetriebe dürfen lediglich Renovierungs-, Verschönerungs- und Erweiterungsarbeiten von bis zu 15 % ihrer Fläche durchführen, müssen dafür aber die Bettenzahl um 5 % reduzieren. Eine weitere Neuerung ist die Verpflichtung für Vier- und Fünf-Sterne-Hotels, mechanische oder elektrische Hubbetten zu installieren, um die Arbeit der Zimmermädchen zu erleichtern, die zu den am stärksten von Arbeitsunfällen betroffenen Gruppen gehören. Außerdem sind Strafen für die Nichteinhaltung der Vorschriften vorgesehen, z. B. für das Überschreiten der Höchstfrist für die Installation von Hubbetten (500 € für jedes nicht installierte Bett), die Nichtzulassung der erforderlichen Unterlagen (bis zu 100 000 €).

Die Koalition der Linksparteien der Inselrats plant umfassende Änderungen der Raumordnungsplans von Mallorca (sog. Plan Territorial Insular de Mallorca). So soll insbesondere die Bebaubarkeit von ländlichen Grundstücken (sog. suelo rústico) eingeschränkt werden. Teile dieser Koalition befürworten eine Vergrößerung der Mindestfläche von allgemeinen ländlichen Grundstücken (sog. Suelo Rústico General) für eine Bebauung, die augenblicklich in den meisten Gemeinden bei 14.000 m2 liegt. Die Sozialdemokraten sind aber gegen eine Vergrößerung dieser Mindestfläche für eine Bebauung der Grundstücke. Es soll vielmehr die bebaubare Fläche dieser Grundstücke reduziert werden um. Zum Teil spricht man von einer Reduzierung der bebaubaren Fläche auf nur noch 1% der Gesamtfläche. Ebenso diskutiert wird ein Verbot des Baus von Pools bei ländlichen Grundstücken. Einzelne Beschlüsse wurden bisher noch nicht getroffen. Es bleibt abzuwarten, welche konkreten Beschränkungen der Bebaubarkeit von ländlichen Grundstücken letztendlich vereinbart werden. Sicher ist schon jetzt, dass die Möglichkeit einer Bebauung von ländlichen Grundstücken zukünftig weiter eingeschränkt wird.

Die Thematik der Fristen sowie des Verfalls von Baugenehmigungen ist in Art. 154 des Bauplanungsgesetzes der Balearen, kurz LUIB, geregelt. Baugenehmigungen werden nicht unbefristet erteilt, sondern sind immer zeitlich befristet. Es existiert eine Frist für den Baubeginn und eine Frist für die Baubeendigung, die regelmäßig in dem Verwaltungsakt der Baugenehmigung genannt sind. Sollte das Dokument der Baugenehmigung keine Fristen enthalten, so gilt eine Frist von 6 Monaten für den Baubeginn und eine Frist von 36 Monaten für die Baubeendigung. Diese Fristen beginnen mit der Zustellung der Baugenehmigung an zu laufen, sofern diese auf Grundlage eines Grundprojekts mit Detailplanung erteilt wurde sowie, sollte die Baugenehmigung nur auf Grundlage eines Grundprojekts erteilt worden sein, mit Bestätigung der Detailplanung durch die jeweilige Gemeinde oder nach Ablauf von einem Monat nach Einreichung der Detailplanung, sollte die Gemeinde bis dahin zu der Detailplanung noch keine Stellung bezogen haben. Die Detailplanung muss innerhalb einer Frist von 6 Monaten nach Erlangung der Baugenehmigung eingereicht werden. Die Inhaber von Baugenehmigungen haben das Recht, jeweils eine Verlängerung der Frist für den Baubeginn sowie der Frist für die Baubeendigung zu erlangen. Diese Fristverlängerung wird für die Hälfte der ursprünglichen Frist erteilt, sofern der Grund für die Fristverlängerung glaubhaft gemacht wird und der Antrag vor Ablauf der jeweiligen Frist gestellt wird. Ausnahmsweise wird eine zweite und damit letzte Fristverlängerung zur Baubeendigung erteilt, sofern der Grund für die noch nicht erfolgte Baubeendigung glaubhaft gemacht wird und der Bau bereits zu 50% beendet ist und die Gebäudefassade sowie das Dach der Gebäude und die äußeren Holz- und Stahlbauarbeiten beendet sind. Dieser Zustand des Baus ist durch eine Bescheinigung der Bauleitung zu belegen. Die Frist für die Baubeendigung wird dann nochmals um die Hälfte der ersten Verlängerungsfrist erteilt. Bei Nichteinhaltung der Fristen für Baubeginn oder Baubeendigung verfällt die Baugenehmigung automatisch und die Bauabteilung der jeweiligen Gemeinde verfügt diesen Verfall im Wege eines Verwaltungsaktes. Sollte die Baugenehmigung verfallen sein, können die Bauarbeiten nicht mehr begonnen und nicht mehr beendet werden, es sei denn ein neuer Bauantrag wird gestellt. Ein entsprechender neuer Bauantrag muss dann aber im Einklang mit der zum Zeitpunkt der Neueinreichung des Bauantrags geltenden Baugesetzgebung gestellt werden.

I. Allgemeines: Vor mehreren Monaten hat der Präsident der konservativen Volkpartei, Pablo Casado, im Wahlkampf vorgeschlagen, die Hausbesetzung mit Freiheitsstrafe von 1 bis 3 Jahren zu bestrafen und der Polizei die Möglichkeit zu geben, die Immobilie binnen 24 Stunden zu räumen. In Spanien ist die Hausbesetzung in den vergangenen Jahren stetig angestiegen. Datenforschungsinstitute gehen davon aus, dass etwa 87.000 Wohnungen illegal besetzt sind und eine Dunkelziffer von weiteren 100.000 Wohnungen existieren soll, bei denen die Eigentümer wegen Angst vor Repressalien keine rechtlichen Schritte einleiten. Augenblicklich sind bei Hausbesetzungen nicht nur Fälle von Familien bzw. Personen zu finden, die nicht die notwendigen finanziellen Mittel für die Anmietung einer Immobilie besitzen, sondern es gibt auch mafiöse Gruppen, die organisiert Wohnungen in Luxusgegenden, hier vor allem Ferienimmobilien, besetzen und Geld für ein Verlassen der Immobilie verlangen. Das spanischen Zivilprozessgesetz hat durch das Gesetz 5/2018 vom 11. Juni 2018 der sog. „Expressräumung (deshaucio express)“ von durch „Okupas“ besetzten Immobilien, das am 2. Juli 2018 in Kraft getreten ist, eine Änderung erfahren. Motiv dieser Gesetzesänderung war das Bestreben eine Beschleunigung der Fristen bis zu einer Rückerlangung der Immobilie zu erreichen Im Idealfall hat man bei diesem Verfahren in etwa 30 Tagen seine Immobilie zurückerlangt. II. Wie funktioniert das Verfahren der Expressräumung Das Verfahren ist in Art. 250. Abs. 1 Nr. 4 spanische Zivilprozessordnung, sog. Ley de Enjuiciamiento Civil, kurz LEC, geregelt. Das Verfahren beginnt mit einer Klageeinreichung im sog. „Juicio Declarativo Verbal“ 1. Aktivlegitimiert, sprich klageberechtigt, sind Eigentümer der Immobilie sowie rechtmäßige Besitzer, z.B. Mieter oder Nießbrauchinhaber. Jedoch sind diese nur dann klageberechtigt, wenn es sich um natürliche Personen, Körperschaften ohne Gewinnerzielungsabsicht (Stiftungen) oder öffentliche Körperschaften handelt. (Art. 250 1 4 LEC). Nicht geschützt durch das Verfahren der Expressräumung sind daher die immobilienhaltenden Gesellschaften oder Banken, die die Immobilie im Wege einer Hypothekenvollstreckung erlangt haben. 2. Passivlegitimation: Die Klage kann gerichtet sein „gegen die unbekannten Besetzer“. Die Identität des Beklagten muss also nicht benannt sein, d.h. die Daten des Beklagten sind nicht in die Klage einzufügen. Dies ist eine prozessuale Erleichterung gegenüber der vorherigen Situation, wo die Identität des Beklagten angegeben werden musste. 3. Der Klage beizufügen ist der Erwerbstitel, sprich in der Regel die Kaufurkunde, aber auch ein Mietvertrag. 4. Der Klageantrag lautet: Antrag auf unverzügliche Rückgabe/ Übergabe des Besitzes (441.1 bis LEC) sowie, dass das Gericht einen Tag für die Räumung bestimmt (150.4 LEC). 5. Zustellung der Klage (Art. 441 1 bis LEC). Die Zustellung kann an die Person erfolgen, die sich zum Zeitpunkt der Zustellung in der Immobilie befindet. Die Polizei kann die Gerichtsbeamten bei der Zustellung der Klage begleiten. Sollte eine Identifizierung bei Klagezustellung möglich sein, so ist das Sozialamt zu informieren. Sollte niemand die Tür öffnen, erfolgt ein Aushang am Gericht während einer Frist von 5 Werktagen und dann gilt die Klage als zugestellt. 6. Erwiderung der Klage: Erst ergeht das Dekret über die Zulässigkeit der Klage. Dann besitzt der Beklagte allein eine abgekürzte Frist von 5 Werktagen, um die Klage zu erwidern. Die alleinige Einwendung, die dem Beklagten zusteht, ist die Beibringung einer Rechtsgrundlage, die das Recht auf Besitz an der Immobilie belegt, also in der Regel ein Mietvertrag. Folgende Verteidigungsmöglichkeiten der Hausbesetzer bestehen: Die Klage wird erwidert, jedoch wird kein Rechtstitel, sprich ein Vertrag beigebracht, aus dem sich das Besitzrecht ergibt. Dann ergeht der Beschluss, dass der Besitz an der Immobilie unmittelbar an den Kläger zurückzugeben ist und es wird ein Termin für die Räumung bestimmt. Gleiches gilt bei Beibringung eines unzureichenden Rechtstitels (z.B. einer Bescheinigung des Einwohnermeldeamts). Gegen den Beschluss kann kein Rechtsbehelf eingelegt werden und richtet sich gegen alle Besetzer, die sich in der Immobilie befinden. Sollte ein Mietvertrag beigebracht werden, so kommt es zu einer mündlichen Verhandlung. Sollte die Klage nicht erwidert werden, so ergeht direkt entsprechend Art. 444.1 bis das Urteil. 7. Räumung: Grundsätzlich muss man entsprechend Art. 548 spanische Zivilprozessordnung bei gerichtlichen Entscheidungen 20 Werktage warten, bis die Vollstreckung, hier die Räumung, gerichtlich verfügt werden kann. Diese Wartezeit ist bei dem Verfahren der „Expressräumung“ nicht notwendig. Die Räumung kann daher zeitnah nach Erhalt der gerichtlichen Entscheidung erfolgen. 8. Probleme der gesetzlichen Regelung über die Expressräumung: Zeit, die vergeht, bis Klage für zulässig erklärt wird. Klage kann nicht durch immobilienhaltende Gesellschaften eingereicht werden. Theoretisch kann innerhalb der 5 Tage eine Rechtgrundlage beigebracht werden und dann muss erst noch eine mündliche Verhandlung stattfinden. III. Räumungsklage wegen illegalen Besitzes (sog. Deshaucio por Precario) entsprechend Art. 250 Abs. 1 Nr. 2 spanisches Zivilprozessgesetz. 1. Voraussetzungen: Der Kläger muss ein Besitzrecht an der Immobilie besitzen. Der Beklagte übt den Besitz ohne Rechtsgrundlage und ohne Zahlung eines Entgelts aus. „Cedido en precario“: Verlangt grds. eine geduldete Besitzübergabe. Dies wird von der Rechtsprechung auf die Haubesetzerfälle erweitert, mithin der „Besitz ohne Duldung“. 2. Fristen bis zum Erhalt eines vollstreckbaren Urteils sowie Probleme dieses Räumungsverfahrens: 4 bis 6 Monate. Der Beklagte hat 10 Werktage, um die Klage zu erwidern. Die Fristen, die dem Gericht gegeben werden, die mündliche Verhandlung durchzuführen (innerhalb eines Monats) oder das Urteil auszusprechen (10 Tage) werden nicht eingehalten. Allein die Fristen, die den Parteien gegeben werden, müssen eingehalten werden. Durch Einlegung von Rechtsmitteln könnte das Verfahren weiter verzögert werden. Ein weiteres Problem stellt die Tatsache dar, dass der Beklagte bei Klageeinreichung identifiziert werden muss. IV. Strafrechtliche Handlungsmöglichkeit: Anzeige wegen illegaler Inbesitznahme einer Immobilie entsprechend Art. 245 Abs. 2 spanisches Strafgesetzbuch sog. „Delito Leve de usurpación“. 1. Allgemeines: Diese gesetzliche Regelung wurde 1995 in das spanische Strafgesetzbuch aufgenommen. Vorher wurde nur die Inbesitznahme bestraft, die durch Gewalt oder Drohung gegen Personen erfolgt ist. Diese ist in Art. 245 Abs. 1 spanisches Strafgesetzbuch geregelt. Vorteile dieses strafrechtlichen Verfahrens: Es handelt sich um ein abgekürztes Verfahren, bei dem der Richter sowohl die Ermittlungen führt, als auch das Urteil fällt, was das Verfahren zeitlich erheblich verkürzt. Mit dem Verfahren wird nicht nur der Täter bestraft, sondern nach Art. 109 und 110 spanisches Strafgesetzbuch kann auch die Rückerlangung der Immobilie an den Eigentümer oder rechtmäßigen Besitzer geltend gemacht werden. Die Strafanzeige kann gegen den unbekannten Täter gestellt werden. 2. Regelung des Art. 245. 2 spanisches Strafgesetzbuch: Derjenige, der ohne Erlaubnis eine Immobilie, die nicht den Hauptwohnsitz des Opfers darstellt, in Besitz nimmt oder sich in dieser gegen den Willen des Berechtigten aufhält, wird mit Geldstrafe bestraft. Tatbestandsvoraussetzungen: Inbesitznahme einer Immobilie ohne Gewalt oder Drohung gegen Personen. Immobilie, die zu diesem Zeitpunkt nicht den Hauptwohnsitz/ gewöhnlichen Wohnsitz darstellt. Sollte es sich um den Hauptwohnsitz handeln, so wäre der Straftatbestand des Hausfriedensbruchs (Allanamiento de morada) entsprechend Art. 202 spanisches Strafgesetzbuch anwendbar. Die Inbesitznahme muss ohne Rechtsgrund erfolgt sein. Sofern also eine autorisierte Besitzüberlassung erfolgt ist, kann nur der Zivilrechtsweg eingeschlagen werden. Der Eigentümer muss seinen Willen, dass der Besitz nicht geduldet wird, gezeigt haben. Es muss also zumindest eine Aufforderung erfolgt sein, die Immobilie zu verlassen. Vorsatz des Täters, d.h. er muss wissen, dass es sich nicht um seine Immobilie handelt und dass er keine Autorisation zum Verbleiben besitzt. 3. Auslegung dieses Straftatbestands durch die Rechtsprechung: Restriktiv auszulegen, da die Einschlagung des Strafrechtswegs die „última Ratio“ bleiben soll. Tribunal Supremo: Der Straftatbestand sei nur bei „schwerwiegenden Fällen“ der unbefugten Inbesitznahme von Immobilien anwendbar, also bei Fällen in denen die Störung des Besitzrechts größere Bedeutung hat. Das sei nur dann der Fall, wenn der Eigentümer seinen Willen, dass das Verbleiben nicht geduldet wird, gezeigt hat und der „Täter“ trotzdem in der Immobilie verbleibt. Dieser vorherige Schritt ist Voraussetzung für die Einlegung strafrechtlicher Schritte. Strafrecht dient nicht dazu, die Interessen einer Person zu schützen, den Besitz an einer Immobilie zurückzuerlangen, bei der dieser das Besitzrecht während einer langen Zeit 4. nicht ausgeübt hat, z.B. bei Bauruinen, so dass die Inbesitznahme von Bauruinen regelmäßig nicht den Straftatbestand der illegalen Inbesitznahme einer Immobilie erfüllt. Nur diejenige Besetzung ist strafbar, bei der der Besetzer auch das Besitzrecht ausübt, beispielsweise durch Wechseln des Türschlosses oder ein dauerhaftes Verweilen darin. Auch zeitlich befristetes Verweilen wird allgemein nicht als strafrechtlich relevantes Handeln angesehen. So wurde der Straftatbestand nicht als gegeben angesehen, wenn der Besetzer nicht in der Immobilie übernachtet hatte. Der Besitzentzug muss „continuada, permamente y estable sein, d.h. fortgesetzt, dauernd und gefestigt sein, ohne eine konkrete Mindestdauer des Besitzentzugs zu nennen.

A. Kurze Darstellung der rechtlichen Situation vor dem 1. August 2017 (Gesetz 8/2012 über Tourismus der Balearen). Für alle Anträge zur Ferienvermietung, die vor dem 1. August 2017 eingereicht wurden, findet die Gesetzgebung aus dem Jahr 2012 Anwendung. Es wurden Erklärungen eingereicht, dass man die Voraussetzungen für eine Ferienvermietung erfüllte (DRIATS Declaración de Responsabilidad de Incio de la Actividad Turística) sowie eine anzukreuzende Liste über den Qualitätsstandard der Immobilie abgegeben. Wichtigste Voraussetzungen: Einfamilienhaus Besitz der Bewohnbarkeitsbescheinigung 1 Bad pro 3 Personen Erfüllt steuerliche Anforderungen Haftpflichtversicherung mit Deckungszusage von mindestens 300.000.-€. Erfüllt die anwendbaren baurechtlichen Vorschriften. Die Gebietseinstufung findet keine Anwendung. Keine Bettenbörse Allerdings (Übergangsvorschrift Zweitens). Innerhalb einer Frist von 3 Jahren ist ein Energiepass zu erlangen mit der Einstufung, die das neue Gesetz vorgibt, d.h. die Einstufung F für Häuser, die bis dem 31.12.2007 errichtet wurden und die Einstufung D für danach errichtete Häuser. Anmeldung bei Polizei. Ferienvermietung in Mehrfamilienhäusern verboten. B. Änderungen durch das Gesetz 6/2017. 1. Wann ist die Ferienvermietung verboten: Bei denkmalgeschützten Immobilien sowie Sozialwohnungen. Bei Immobilien, die sich in Landschaftsschutzgebieten befinden. Bei Immobilien bei denen Bauvergehen als „schwer“ oder „sehr schwer“ geahndet wurden und die Widerherstellung der baurechtlichen Legalität nicht erfolgt ist. Sofern, in Fällen von Wohnungseigentum, die Eigentümergemeinschaft die Ferienvermietung verboten hat. Sofern die Immobilie, nach Fertigstellung, noch nicht 5 Jahre alt ist und in dieser Zeit selbst genutzt wurde. Sofern bereits drei Immobilien oder mehr zu Ferienzwecken vermietet werden. 2. Allgemeine Voraussetzungen an eine Ferienvermietung: Immobilie muss über eine gültige Bewohnbarkeitsbescheinigung verfügen. Aus dieser ergeben sich die Plätze, die touristisch genutzt werden dürfen. Die Immobilie muss sich in einer Zone befinden, in der die Ferienvermietung ausdrücklich gestattet ist. Hierzu ist eine Bescheinigung bei der jeweiligen Gemeinde einzuholen, die die Ferienvermietung in dem Gebiet, in dem sich die Immobilie befindet erlaubt. Es sind bei dem sog. Konsortium der Bettenbörse freie touristische Plätze zu kaufen (Bolsa de Plazas). Die Immobilie muss, wie bereits dargelegt, ein Alter von mindestens 5 Jahren besitzen, was regelmäßig mit der gemeindlichen Bauabnahme zu belegen ist und während dieser Zeit selbst genutzt worden sein. Es darf keine Immobilie zu Ferienzwecken genutzt werden, für die wegen eines als schwer oder sehr schwer sanktionierten Bauvergehens eine bestandskräftige Sanktion ausgesprochen wurde, sofern keine Legalisierung erfolgt ist. Die Immobilie muss über einen Energiepass verfügen, mit der Einstufung F für bis zum 31.12.2007 errichtete Immobilien sowie mit der Einstufung D für danach errichtete Immobilien. Immobilie muss über einen Wasserzähler verfügen, es sei denn, es besteht kein Anschluss an das öffentliche Wassernetz. Immobilie muss über individuelle Stromzähler und Gaszähler verfügen. Die Immobilie darf nicht denkmalgeschützt sein und keine Sozialwohnung sein. Haftpflichtversicherung für Personen- und Sachschäden mit einer Deckung vom mindestens 300.000.-€. Spezielle Haftpflichtversicherung für die Ferienvermietung. Rufnummer, unter der man für die Touristen und auch die Wohnungseigentumsgemeinschaft 24 Stunden täglich erreichbar ist. Touristische Leistungen anbieten (Reinigung, zur Verfügungstellung von Bettwäsche etc.) Erfüllung der steuerlichen Verpflichtungen. Die Nummer der touristischen Eintragung muss bei Werbung immer genannt werden. Registrierung bei der Polizei und Mitteilung über die Touristen, die kommen. Erfüllung der gesetzlich geregelten Voraussetzungen über Information, Preise, Werbung und Reservierungen (Art. 86 und 87 Dekret 20/2015). 3. Anforderungen an die Qualität Immobilie für eine Ferienvermietung. Minimum ein Badezimmer pro 4 Plätze. Immobilien müssen das entsprechende Schild an einem sichtbaren Platz haben. Es besitzt Warmwasser im Badezimmer und in der Küche Besitzt Wasserversorgung Hat elektrische Stromversorgung Es hat eine Installation, um Abwasser zu evakuieren Waschmaschine Geeignete Terrassenmöbel Benutzerhandbuch des Hauses, abgefasst in den zwei Amtssprachen der autonomen Region der Balearen und in mindestens einer Fremdsprache, einschließlich Telefon 24 Stunden, Telefonservice während der Geschäftszeiten und Anweisungen für den Notfall. Innen-und Außenbeleuchtung in einem gutem Zustand Immobilie muss sich, sowohl im Innen- wie im Außenbereich, in einem guten Erhaltungszustand befinden. Das Haus muss sauer sein. Feuerlöscher mit periodischer Überprüfung und Anweisungen im Brandfall Es muss ein Beschwerdeformular existieren. 4. Besonderheiten für Immobilien, die den Regelungen des spanischen Wohnungseigentumsgesetzes unterliegen. Früher nicht erlaubt: Heute, nicht erlaubt in Palma. Die Ferienvermietungslizenz gilt nur für einen Zeitraum von 5 Jahren seit Antragsstellung. Einen Monat vor Beendigung des Zeitraums der 5 Jahre kann bei der Verwaltung ein Antrag auf Verlängerung gestellt werden. Dieser wird aber nur dann erteilt, wenn auch dann in dem konkreten Gebiet noch eine Ferienvermietung erlaubt ist und die sonstigen genannten Voraussetzungen für eine Ferienvermietung erfüllt sind. Sofern keine Verlängerung beantragt wird, erlischt die Ferienvermietungslizenz. Er erfolgt eine Löschung der Eintragung im Register. Die Ferienvermietung muss von der Eigentumsgemeinschaft erlaubt worden sein. Das ist dann der Fall, wenn die Statuten die Ferienvermietung erlauben. Das dann nicht der Fall, wenn die Statuten eine Ferienvermietung verbieten. Dann wäre eine Änderung der Statuten notwendig mit qualifizierten Mehrheiten. Sofern eine Ferienvermietung nicht verboten ist, kann diese durch einen Mehrheitsbeschluss der Eigentümergemeinschaft beschlossen werden, der in das Grundbuch eingetragen werden muss. Die Nutzer der Immobilie muss über die Hausordnung informiert werden und haben das Gemeinschaftseigentum adäquat zu nutzen. Der Nutzer muss eine Erklärung unterzeichnen, dass er die Hausordnung erhalten hat und die internen Regelungen der Eigentumsgemeinschaft befolgen wird. Bei schwerwiegenden Verstößen muss der Eigentümer den Gast auffordern, die Immobilie innerhalb von 24 Stunden zu verlassen.

Am 25. Mai 2020 hat Regierung der Balearen ein neues Dekret verabschiedet, das sog. „Decreto Ley 9/2020“ über Eilmaßnahmen zum Schutz des Bodens der Balearen, das, unter anderem, weitere Einschränkungen bei der der Bebauung von Einfamilienhäusern in ländlichen Gebieten vorsieht. Entsprechend Art. 4 dieses Dekrets ist in Erosions- Wasser- und Feuerrisikogebieten (sog. APR), die einen Großteil der ländlichen Fläche Mallorcas ausmachen und die bisher unter Einhaltung von Schutzvorkehrungen bebaubar waren, zukünftig eine Bebauung mit einem Einfamilienhaus nur noch dann möglich, wenn ein Teilbereich des Grundstücks nicht in einer derartigen Risikozone liegt und dort der Baukörper errichtet wird. Art. 5 desselben Dekrets regelt eine Reduzierung der Bauparameter: Danach darf das zu errichtende Einfamilienhaus zukünftig nur noch ein maximales Volumen von 900 m3 besitzen. Bisher lag das maximale Volumen bei 1.500 m3. Die zulässige überbaubare Fläche wird auf höchstens 1,5 % (früher zwischen 2% und 3%) der Gesamtgrundstücksfl.che reduziert. Die mit baulichen Elementen besetzbare Fläche darf schließlich nur noch maximal 2% (früher zwischen 3% und 4%) betragen. Früher betrug diese mit baulichen Elementen besetzbare Fläche, je nach Gemeinde, zwischen 3% und 4% der Gesamtgrundstücksfl.che. Art. 7 desselben Dekrets regelt schließlich, dass der Pool nur noch eine Wasserspiegelfläche von höchstens 35 m2 besitzen darf sowie ein maximales Volumen von 60 m3. Es ist daher zu vermuten, dass die Preise für ländliche Grundstücke mit bereits erteilten Baugenehmigungen sowie von bebauten ländlichen Grundstücken weiter ansteigen werden.