Una vía excepcional que también permite legalizar usos y actividades

La Disposición Adicional Séptima de la Ley 7/2024, de 11 de diciembre, de medidas urgentes de simplificación y racionalización administrativas de las administraciones públicas de las Illes Balears -DA7-, es conocida por la legalización extraordinaria de viviendas en suelo rústico. Pero su ámbito comprende también las edificaciones, instalaciones y usos existentes en suelo rústico respecto de los cuales, al presentarse la solicitud, ya no sea exigible adoptar medidas de restablecimiento de la legalidad urbanística.

La singularidad radica en que permite esa legalización sin aplicar las condiciones y parámetros urbanísticos y de ordenación territorial exigibles con carácter general. Se trata, por tanto, de una excepción al régimen ordinario, aunque delimitada por los requisitos y exclusiones de la propia disposición. Entre ellas destaca la del apartado 5.e, relativa a actividades vinculadas a usos prohibidos conforme a la Ley del Suelo Rústico y al resto de normativa aplicable. Su correcta interpretación resulta decisiva para determinar si una actividad vinculada a un uso condicionado puede acceder a la legalización extraordinaria.

Usos condicionados en Mallorca: cuándo es viable la legalización.

Debemos realizar una distinción de partida: uso condicionado no equivale a uso prohibido.

Los artículos 18 y 19 de la Ley 6/1997, de 8 de julio, del Suelo Rústico de las Illes Balears -LSR- son claves en este aspecto. El primero establece que las actividades se regulan atendiendo al uso al que se vinculan y distingue tres clases: usos admitidos, condicionados y prohibidos. El artículo 19.2 define los usos condicionados como aquellos que pueden efectuarse en la forma establecida por el planeamiento, mediante requisitos y procedimientos dirigidos a garantizar que su incidencia sea admisible o resulte minimizada. Destacando la vivienda unifamiliar y los usos vinculados a actividades declaradas de interés general.

Por el contrario, el artículo 19.3 LSR reserva la categoría de prohibidos a los usos respecto de los cuales no puede autorizarse ninguna actividad por resultar incompatible su incidencia con la protección del suelo rústico.

La consecuencia es relevante, la falta de autorización de un uso condicionado no lo convierte, por sí sola, en un uso prohibido. Tampoco cabe equiparar automáticamente el incumplimiento de condiciones ordinarias de implantación con la prohibición material del uso a efectos de la DA 7.5.e.

La clasificación legal debe concretarse mediante el Anexo I de la Ley 6/1999, de 3 de abril, de las Directrices de Ordenación Territorial -DOT-. Su matriz de ordenación del suelo rústico, de aplicación inmediata y directa conforme al artículo 4.1, distingue el uso condicionado (clave 2) del prohibido con excepciones del PTI (clave 2-3). Esta diferencia impide tratar ambas claves como equivalentes. Además, la matriz constituye un nivel mínimo de protección que puede ser incrementado por la ordenación territorial y urbanística.

En Mallorca, la Norma 15 de su Plan Territorial -PTM- conecta el régimen de usos con la matriz de las DOT y las normas posteriores desarrollan las distintas actividades. A ello se añade la Disposición Adicional Séptima del propio PTIM, que reconoce la prevalencia de las determinaciones municipales que supongan mayor restricción o protección territorial.

Así mismo es importante señalar que, en el régimen ordinario, el artículo 26.1 LSR exige declaración de interés general para las actividades relacionadas con usos no prohibidos distintos de los admitidos y de la vivienda unifamiliar. Sin embargo, la DA 7.6 declara expresamente que esa declaración no es exigible en el expediente de legalización extraordinaria. Por ello, no cabe argumentar la falta de declaración de interés general como una prohibición del uso para inadmitir la solicitud.

Un límite y dos comprobaciones imprescindibles.

El último párrafo de la DA 7.2 permite a los ayuntamientos excluir, mediante acuerdo plenario y por razones de interés público, determinadas actividades y usos de la legalización extraordinaria, incluidos los clasificados como condicionados.

La DA 7.5.e precisa que, si existe ese acuerdo, únicamente se considerarán las actividades y usos expresamente prohibidos en él. En su ausencia, rigen las prohibiciones de la LSR y del resto de normativa aplicable. Estas exclusiones deben distinguirse de las medidas estéticas o de eficiencia que puede exigir el ayuntamiento, y no eliminan las restantes causas de inadmisión ni las exigencias del régimen de actividades.

Así mismo deben realizarse dos comprobaciones específicas. La primera es la situación del uso concreto frente al restablecimiento de la legalidad. La antigüedad de una edificación no acredita automáticamente la de una actividad implantada después. Si existe un cambio de uso, debe examinarse su régimen propio conforme a la DA 7.1.c.

La segunda es el cumplimiento de la Ley 7/2013, de actividades. Los apartados 2 y 10 de la DA 7 exigen incorporar el proyecto de actividades, ejecutar las adaptaciones necesarias y presentar posteriormente la declaración responsable correspondiente. Legalizar urbanísticamente el uso no equivale a prescindir de la habilitación para ejercer la actividad.

Conclusión: la categoría de uso condicionado abre una posibilidad jurídica real

Un uso condicionado no es un uso prohibido y puede legalizarse mediante la DA 7 en el suelo rústico general de Mallorca, sin declaración de interés general. Su viabilidad depende de que ya no proceda el restablecimiento, no concurra ninguna exclusión legal o municipal y se cumpla el régimen de actividades. Esos son los límites, no su carácter condicionado. La clave es determinar qué uso existe realmente y qué límites legales y municipales le son aplicables. Ahí se decide la legalización.

Antoni Amengual

Socio y abogado de RocaJunyent - Riutord Abogados.